جایگاه و نقش توسعه گران در عصر مشارکت
جایگاه و نقش توسعه گران در عصر مشارکت
با ابلاغ آیین نامه اجرایی تبصره 4 قانون بودجه سال 1401 در خصوص واگذاری پروژه های دولتی به بخش غیر دولتی و خصوصی و تبیین جایگاه و نقش تسهیل گران در این مقاله به تشریح نقش آفرینی کنشگری تاثیرگذار به نام توسعه گر خواهیم پرداخت
در گذشته که سه کنشگر اصلیِ توسعه؛ سرمایه‌گذار، پیمانکار و مشاور، هر کدام مجزا عمل کرده و تنها مدیریت ریسک بخشی از فرآیند توسعه را بر عهده داشتند، بیشترین ریسک متوجه سرمایه‌گذار بود، زیرا پیمانکار و مشاور، ذی‌نفع در سود سرمایه‌گذاری نبودند و تنها در قبال دریافت حق‌الزحمه، مدیریت ریسک در حیطه مسئولیت اجرایی خود را داشته‌اند. این مناسبات میان این سه جز از فعالان بخش ساختمان، در شرایط بازار ناپایدار، موجب رکود صنعت ساختمان می‌شد، زیرا رونق این صنعت، وابسته به سرمایه‌گذار و تصمیم وی برای پذیرش ریسک سرمایه‌گذاری بود و در زمانی که گزینه‌های سرمایه‌گذاری متعدد و با ریسک کمتر، وجود داشت، سرمایه‌گذاران، تمایل خود به سرمایه‌گذاری در این بخش که متغیرهای تصمیم‌گیری در آن بیشتر و فرآیند آن طولانی‌تر بود، از دست می‌دادند.
در این میان، برخی از فعالان بخش ساختمان به این نتیجه رسیدند که برای اطمینان‌بخشی به سرمایه‌گذاران و ضمانت سود سرمایه‌گذاری آنها، خود باید در ریسک سرمایه‌گذاری شریک شوند. با آغاز این شراکت، به‌تدریج این اندیشه که خود با اتکا به تحلیل ریسک، مطالعات بازار و طراحی مکانیسمهای تأمین منابع می‌توانند همه سهم سرمایه‌گذاری را به عهده بگیرند، قوت گرفت و توسعه‌گران به شکل مدرن امروزی
ظهور یافتند.
بنابراین، نهاد توسعه‌گر امروزی، یک بنگاه اقتصادی- فنی است که با مشارکت صد درصدی در ریسک سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان، ضامن تحقق اهداف اقتصادی آن می‌شود. توسعه‌گر صنعت ساختمان، نهاد فنی و اقتصادی تولید و عرضه کالایی به نام ساختمان در مقیاس‌ها و کاربری‌های مختلف است.
شرح وظایف توسعه‌گران
وظایف عمده و اصلی توسعه‌گران را می‌توان در موارد زیر خلاصه کرد:
شناسایی فرصت‌ها و تحلیل ریسک‌ها و شناسایی و تحلیل بازار هدف و تعریف پروژه امکان‌سنجی نوع توسعه؛ تجاری، مسکونی، خودمالکی و بهره‌برداری یا آزادسازی و فروش تعیین منابع مالی، تعیین پتانسیل‌ها و اعتبارات و پشتوانه‌های مالی و تعریف مکانیسمهای تأمین سرمایه بودجه‌بندی هم برای خرید و هم برای توسعه و برنامه زمان‌بندی برای انجام کار به استخدام گرفتن مشاوران، پیمانکاران و تأسیس دفتر فنی برای هدایت و راهبری گروه به کارگرفتن کارگزاران شایسته در املاک و مستغلات و شروع‌کردن تحقیق درباره بازار طراحی یک چارچوب قانونی برای توسعه و گرفتن تأییدیه‌ها و مجوزهای لازم استخدام معمار، طراح و برنامه‌ریز که برنامه‌ریزی فیزیکی و فضایی اولیه را برای توسعه انجام دهند.
تدوین ضمانت‌نامه‌ها، بیمه‌نامه‌ها و ... ورود به قراردادهای ساخت و ساز با پیمانکار عمومی و سایر پیمانکاران جزء برای عملیات ساخت نظارت بر ساخت، پیش‌بینی و بودجه‌بندی برای تأخیرات و مسائل بازاریابی، قرارداهای اجاره یا فروش و خدمات پس از فروش لازم به تأکید است که همانطور که در شرح مأموریت‌ها و وظایف نهاد توسعه‌گر گفته شد؛ مهارت مهندسی ساخت، تنها بخشی از مجموعه مهارت‌هایی است که در توسعه‌گری مورد نیاز است. توسعه‌گرانی که فقط مهارت‌ها و تجربه پیمانکاری داشته‌باشند، هرچند پیمانکاران موفقی هم باشند، چنانچه بدون توانمندی‌ها و مهارت‌های توسعه‌گری به‌ویژه توانمندی‌های مربوط به مدیریت ریسک اقتصادی پروژه، وارد این حرفه شوند، خود را در میانه یک بحران خواهند دید، زیرا وقتی آنها از طرف شخص سومی، اقدام به ساخت می‌کنند، مسئولیت‌های دیگر مانند مدیریت مالی و اقتصادی، مسائل حقوقی و قانونی توسعه، پاسخگویی به ناظران ساختمان و مسئولیت فروش توسعه را برعهده ندارند.
یک نهاد توسعه‌گر، برای مدیریت همزمان ریسک فنی و اقتصادی، باید مجموعه‌ای از توانمندی‌ها، تخصص‌ها و مهارت‌هایی که در کل فرآیند توسعه؛ مطالعات بازار، فرآیند تولید و فرآیند فروش و خدمات پس از فروش، لازم است را دارا باشد؛ یک نهاد توسعه‌گر، متشکل از یک تیم بزرگ از افراد یا مؤسسات همکار است که مهارت‌های متفاوت لازم برای توسعه را دارد و معمولاً حداقل شامل افراد، تخصص‌ها یا مؤسسات زیر است؛ که ممکن است در شرایط ویژه هر پروژه، به تخصص‌های بیشتری، نیاز باشد.
- یک بخش مالی که تأمین مالی؛ هم برای خرید زمین و هم برای توسعه را فراهم کند.
- کارشناسان حقوقی که خرید زمین، تأمین مالی توسعه آن، تنظیم قرادادهای ساخت، بررسی قوانین منطقه‌بندی و کاربری، قوانین رهن و آزاد کردن و فروش پروژه تمام‌شده را برعهده دارد.
- کارشناسان بیمه و مالیات، که برنامه‌ریزی مناسب برای ساختارهای مالیاتی و بیمه را انجام دهند.
- کارشناسان معاملات املاک و مستغلات که وظیفه یافتن زمین مناسب، خرید زمین و نهایتاَ فروش و آزادسازی پروژه ساخته شده را برعهده دارند.
- معماران و مهندسان که برنامه‌ریزی فیزیکی- فضایی و طراحی و نظارت بر پروژه را بر عهده دارند.
- پیمانکار عمومی که ساخت و ساز را مدیریت کند و با پیمانکاران جزء و موردی در تعامل و همکاری است.
- پیمانکاران جزء (حداقل در اجرای تأسیسات برق، لوله‌کشی، دیوارکشی و ...) و موردی که در طی برنامه‌های عملیاتی توسعه پروژه به کار گرفته می‌شوند.
- یک مشاور محلی که بتواند با مسئولان و مدیران محلی برای حل تعارضات و مغایرت‌های پهنه‌بندی کاربری، به طور مؤثر تعامل و مذاکره کند.
با توصیف فوق، یک توسعه‌گر، یک سازنده نیست. یک توسعه‌گر، یک سازنده را برای دستیابی به یک توسعه قابل فروش، به کار می‌گیرد. «ساختن»، یکی از ضرورت‌های فرآیند است که بیشترین عینیت را دارد، اما ضروری‌تر از تأمین مالی پروژه، خرید زمین و فروش پروژه در پایان آن نیست. توسعه‌گر، مشاور نیست، یک توسعه‌گر، یک مشاور را به‌کار می‌گیرد، تا بر اساس مطالعات بازار، قوانین شهری و مجوزهای اخذ شده و متناسب با منابع مالی و ارزش افزوده ناشی از آن، انتخاب بهینه را طراحی کند؛ اما توسعه‌گر، ریسک همه اجزای فرآیند توسعه را بر عهده می‌گیرد.
بدین‌ترتیب، دانستن اینکه چگونه یک سازه طراحی و ساخته می‌شود، دانش و مهارت کافی برای فعالیت‌های یک نهاد توسعه‌گر نیست، گرفتن فاینانس مناسب، تعامل با بانک‌ها، با پیمانکاران جزء و تأمین‌کنندگان مصالح، تنظیم قراردادهای اساسی و حقوق قراردادی برای اطمینان از ساخت و ساز بهره‌ور و بررسی و گرفتن مجوزها، مجوز استقرار کاربری مورد نیاز و مدیریت سرمایه و فرآیند برای آزادسازی رهن بانکی، مهم‌ترین مهارت‌ها و تخصص‌هایی است که یک نهاد توسعه‌گر باید دارا باشد.
برای آموزش طراحی داخلی، دکوراسیون و معماری با هدف ورود به بازار کار و دریافت مدرک بین المللی معتبر می توانید از هر کجای ایران و جهان میتوانید در کلاس های آنلاین بدون محدودیت زمان و مکان، از سطح مبتدی تا حرفه ای در آکادمی بین المللی کیوسکدیا زیر نظر بهترین اساتید داخلی و خارجی آموزش ببینید.
کیوسکدیا تنها برگزارکننده رسمی دوره های تیف استرالیا در ایران با هدف ورود به بازار کار ایران و خارج ایران و ارائه سرتیفیکیت بین المللی از تیف استرالیا می باشد. در رشته های: معماری، طراحی داخلی، دکوراسیون، بازسازی، نورپردازی، طراحی نما، طراحی فضای سبز، آموزش نرم افزارهای معماری و طراحی، شرکت در مسابقات بین المللی، بستن قرارداد و گرفتن پروژه در ایران و خارج از ایران (بین الملل)
برای آموزش و دریافت مدرک بین المللی روی لینک زیر کلیک کنید:
شماره تماس برای ثبت نام دوره و اطلاعات بیشتر:
