خانه /
قراردادهای ساختمانی

قراردادهای ساختمانی

تاریخ: ۱۴۰۰/۰۲/۰۴

موضوع:

مقاله انواع قراردادهای ساختمانی – بخش اول- قراردادهای مطالعات

تنظیم : علیرضا پور اسد

1399/9/9

یکی از مهمترین چالش هایی که مهندسان ساختمان )عمران و معماری و تاسیسات( پس از فارغ التحصیلی از دانشگاه با آن مواجه می شوند . عدم آگاهی کافی در خصوص تنظیم قرارداد با پیمانکاران و کارفرمایان است . چالش دیگر عدم اطالع کافی در خصوص شناخت مسئوولیت های ناشی ارائه خدمات می باشد. مطابق ماده یک قانون مسئوولیت مدنی مصوب 7/2/1339 هرکس بدون مجوز قانونی عمدا یا در نتیجه بی احتیاطی به جان یا سالمتی یا مال یا آزادی یا حیثیت یا شهرت تجاری یا به هر حق دیگری که به موجب قانون برای افراد ایجاد گردیده لطمه ای وارد نماید که موجب ضرر مادی یا معنوی دیگری شود . مسئول جبران خسارت ناشی از عمل خود می باشد. از طرفی جهل به قانون رافع مسئولیت نمی باشد و شخص نمی تواند استناد به جهل خود نسبت به قوانین کند . مهندسان جوان زمانی که وارد بازار کار می شوند با انبوهی از ناشناخته ها و مسائل روبرو می شوند که آموزشی در این خصوص ندیده اند . با توجه به تنوع فعالیت مهندسان در شاخه های مختلف تحلیل و بررسی انواع قراردادهای ساختمانی حائز اهمیت است چرا که قراردادهای ساختمانی دارای ماهیت متفاوتی هستند . شناخت انواع قراردادهای ساختمانی به مهندسان باعث آگاهی از تعهدات . وظایف و مسئوولیت های آنها شده ودر جهت کاهش جرائم و تخلفات و پیشگیری از خسارت مالی و جانی موثر است. همچنین تسلط و اشراف به موارد مذکور موجب ارتقا بصیرت و نگرش مهندسان شده و در جهت انتخاب هوشمندانه و درست نوع قرارداد و همکاری با پیمانکاران . طراحان و دیگر فعاالن صنعت ساختمان کمک می کند. در یک دسته بندی کلی قراردادهای ساختمانی به 5 نوع تقسیم می شوند. قراردادهای مطالعات – طراحی- نظارت – اجرا- و مشارکت این دسته بندی از آن جهت حائز اهمیت است که نوع ضمانت نامه ها و شرایط خصوصی و شرایط عمومی و همچنین قوانین و مقررات حاکم بر قراردادها متفاوت است.بالطبع وظایف . مسئوولیت ها و شرح خدمات طرفین قرارداد نیز متفاوت است .اولین نکته مهم در خصوص قراردادهای ساختمانی شناخت قوانین و مقررات حاکم بر صنعت ساختمان است. جهت آشنایی بیشتر توضیحاتی در خصوص سلسله مراتب قوانین و مقررات در زیر آورده شده است.. در سلسله مراتب قوانین و مقررات کشور )) قوانین (( برتر از مقررات هستند. قوانین به 2 دسته تقسیم می شوند . 1-قانون اساسی 2-قانون عادی مقررات نیز به ترتیب زیر اولویت دارند.. 1-مصوبه هیات وزیران 2-آیین نامه اجرایی 3-بخشنامه 4-دستورالعمل 5-دستور مقامات عالی اداری بنابراین گام اول شناخت قوانین و مقررات حاکم است .. برای بررسی و تحلیل قراردادهای ساختمانی شناخت محیط حقوقی الزامی است در ادامه تعریف کلی از حقوق ارائه می دهیم. تعریف حقوق عبارتست از مجموعه قواعد عام . کلی . الزام آور )با ضمانت اجرا ( است که در راستای حمایت از نظم امنیت و برقراری نسبی در جامعه توسط دولت بر اجتماع حاکم است. حقوق عمومی در حقوق عمومی قواعد و ضوابط حاکم بر روابط دولت با شهروندان و نیز دولت ها با یکدیگر مورد بحث قرارمی گیرد .حقوق عمومی که در واقع حقوق دولتی است حقوق گونه ای از روابط اجتماعی است که میان اشخاص صاحب قدرت و اشخاصی که از قدرت اطاعت می کنند برقرار می شود.به بیانی دیگر حقوق عمومی قواعد و مقرراتی است که بر روابط دولت و مردم حاکم است. حقوق خصوصی مجموعه قواعد و مقررات حاکم بر روابط افراد با یکدیگر است مثل رابطه مالک و مستاجر تفاوت حقوق عمومی و حقوق خصوصی 1-منافع هدف حقوق عمومی حمایت و تامین منافع اجتماعی و عمومی و هدف حقوق خصوصی حمایت از منافع افراد است 2-آمرانه قواعد حقوق عمومی آمری است و اشخاص با تراضی یکدیگر نمی توانند آنها را نقض کرده و از اجرای قواعد آن سر پیچی کنند در حالی که قواعد حقوق خصوصی بر مبنای احترام به اراده افراد استوار است و جنبه اجباری ندارد 3-در حقوق عمومی اصل ممنوعیت حاکم است لذا برای انجام هر عملی در حقوق عمومی باید جواز قانونی پیدا کرد در حقوق خصوصی اصل اباحه حاکم است ) آزادی اراده طرفین( قوانین و مقررات قراردادهای ساختمانی در پروژه های دولتی و خصوصی در یک دسته بندی کلی قراردادهای ساختمانی در دو محیط حقوقی قابل بررسی است . اول حقوق عمومی و نظام فنی اجرایی مربوط به پروژه های دولتی و دوم محیط حقوق خصوصی و ساخت و ساز شهری. در محیط حقوق خصوصی و ساخت ساز شهری مهمترین و پرکاربرد ترین قانون . قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب 1374 و آیین نامه های اجرایی و همچنین مباحث 22 گانه مقررات ملی ساختمان است. برای تشریح موضوع به تعریف مقررات ملی ساختمان می پردازیم در واقع مقررات ملی ساختمان مجموعه ای است از ضوابط فنی اجرایی و حقوقی الزم الرعایه در طراحی نظارت و اجرای عملیات ساختمانی اعم از تخریب نوسازی توسعه بنا تعمیر و مرمت اساسی تغییر کاربری و بهره برداری از ساختمان که به منظور تامین ایمنی بهره دهی مناسب آسایش بهداشت و صرفه اقتصادی فرد و جامعه وضع می گردد از موارد مهم وجه تمایز مقررات ملی ساختمان می توان به الزامی بودن اختصاری بودن و سازگار بودن با شرایط کشور اشاره کرد. قوانین پروژه های دولتی در حوزه حقوق عمومی و از مهمترین قوانین و مقررات مرتبط با قراردادهای دولتی می توان به قانون برنامه و بودجه کشور مصوب سال 1351 و همچنین نظام فنی اجرایی کشور مصوب سال 1385 اشاره کرد در واقع نظام فنی اجرایی مجموعه اصول فرآیند ها و اسناد مربوط به مدیریت پدید آوری و بهره برداری طرح ها و پروژه های سرمایه گذاری است در این نظام واژه اسناد به جای مجموعه واژه های استاندارد معیارها فنی ضوابط و مقررات روش های اجرایی . دستورالعمل ها بکار برده شده است. در نظام فنی اجرایی طرح های عمرانی کشور برای چرخه حیات طرح سه مرحله متمایز )) تهیه (( . ))اجرا (( و بهره برداری پیش بینی شده است. هر کدام از مراحل از مجموعه اقداماتی تشکیل می شود که سهم عوامل مشاوره . طراحی .ساخت و نصب در آنها متفاوت می باشد. مرحله تهیه طرح که به آن مطالعه توجیه طرح نیز گفته می شود . جنبه خدمات مشاوره دارد و از زمان شکل گیری فکر ایجاد طرح آغاز شده . پس از انجام مطالعه امکان سنجی اولیه و امکان سنجی نهایی با ارزیابی نتیجه مطالعات خاتمه می یابد. در صورتی که نتیجه ارزیابی مطالعه مثبت باشد . اقدامات الزم برای طراحی تفصیلی و شروع مرحله اجرا به عمل می آید. . انجام صحیح مرحله تهیه طرح اجرای درست و بهینه آن را در پی دارد. در بعضی بررسی ها ثابت شده در مرحله تهیه طرح که حدود 5 پنج درصد از کل سرمایه گذاری هزینه می شود 65 درصد ساختار اصلی طرح مشخص می شود. نظر به اهمیت انجام مرحله تهیه طرح . در بند 10 ماده یک قانون برنامه و بودجه کشور . مجموعه عملیاتی که بر اساس مطالعات توجیهی فنی و اقتصادی یا اجتماعی انجام می شود طرح عمرانی نامیده می شود و در تبصره 5 قانون برنامه دوم توسعه و ماده 61 قانون برنامه سوم توسعه شروع عملیات اجرایی طرح های عمرانی تنها پس از انجام مطالعات تهیه طرح مجاز شناخته شده است. تقسیم مطالعات امکان سنجی به اولیه و نهایی مانع از آن است که بالفاصله پس از مطرح شدن فکر ایجاد طرح بدون بررسی گزینه ها و راه حل های مختلف . مطالعه امکان سنجی نهایی انجام شود . انجام مطالعه امکان سنجی اولیه از تهیه طرح های مختلفی که احتمال موفقیت آنها در ارزیابی ضعیف است جلوگیری و قبل از آنکه هزینه زیادی صرف مطالعه امکان سنجی نهایی شود چشم انداز اجرای پروژه را روشن می کند. در این راستا سازمان برنامه و بودجه در مورخ 7/12/80 طی بخشنامه ای نشریه 3122تحت عنوان راهنمای تهیه گزارش توجیه طرح را به کلیه دستگاه های اجرایی . مهندسان مشاور و واحد های خدمات مدیریت طرح از نوع گروه سوم ) ارشادی( ابالغ نمود . با توجه به اینکه قراردادمطالعات از خانواده قراردادهای مشاوره می باشد در این بخش به تقسیم بندی خدمات مشاوره می پردازیم ... تقسیم بندی خدمات مشاوره مطابق بند ب ماده 2 آیین نامه تشخیص صالحیت مشاوران مورخ 23/4/1383خدمات مشاوره ای به سه دسته کلی تقسیم می گردد 1-خدمات مشاوره ای اقتصادی 2-خدمات مشاوره ای فنی-مهندسی 3-خدمات مشاوره ای مدیریتی خدمات مشاوره ای اقتصادی این نوع خدمات شامل )ونه محدود به( موارد زیر می باشد -مطالعات امکان سنجی طرح شامل شناسایی .توجیه فنی. اقتصادی. اجتماعی و زیست محیطی و بطور کلی فعالیت هایی که منجر به پذیرش و یا رد طرح )به معنای توجیه سرمایه گذاری یا عدم سرمایه گذاری در طرح ( می شود. مطالعات بنیادی. کاربردی و توسعه ای مطالعات موضوعی . بخشی. جامع. و میان بخشی خدمات مطالعات آماری خدمات مهندسی ارزش پایش و ارزشیابی طرح ها خدمات مشاوره فنی – مهندسی این نوع خدمات شامل )ونه محدود به ( موارد زیر می باشد تهیه و تنظیم استانداردها . ضوابط و معیارهای فنی و اجرایی طراحی مفهومی . پایه . تفصیلی و اجرایی کنترل مهندسی نظارت بر اجرای طرح . نصب و بهره برداری خدمات جنبی مهندسی خدمات مشاوره ای مدیریتی این نوع خدمات شامل )ونه محدود به ( موارد زیر می باشد برنامه ریزی و کنترل پروژه مدیریت طرح طراحی و پیاده سازی نظام کیفیت خدمات مدیریت خدمات برنامه ریزی آموزشی و توسعه منابع انسانی همانطور که مشاهده شد مطالعات جز خدمات مشاوره اقتصادی طرح ها است. در ادامه شرح خدمات در فاز صفر و یک پروژه را بررسی می کنیم. فازبندی انجام خدمات مشاوره بر مبنای چرخه عمر پروژه 1-مرحله اول –قسمت اول – )پیدایش یا فاز صفر( 2-مرحله اول- قسمت دوم –مطالعات مقدماتی طرح یا طراحی پایه 3-مرحله دوم-)فاز دوم(- طراحی تفصیلی و خدمات مربوط به تهیه نقشه و اسناد و مشخصات اجرایی طرح 4-مرحله سوم-)فاز سوم (- خدمات مربوط به نظارت بر اجرای طرح فاز صفر مطالعات شناسایی شامل بررسی ها . مطالعات. تحقیقات. و آزمایش های الزم به منظور تعیین هدف طرح شناخت اجزا متشکله ستاده ها و داده ها و همچنین امکانات فنی اجرایی با توجه به مصالح و تجهیزات و نیروی انسانی و تکنولوژی مورد نیاز و سایر امکانات و محدودیت ها و باالخره برآورد حدود سرمایه گذاری . زمان اجرا . محاسبات اقتصادی تعیین بهره وری و تعیین اثرات اجتماعی و اقتصادی ناشی از اجرای طرح و همچنین اثرات متقابل روی طرح های دیگر که در ارتباط با آنها باشد حاصل این مطالعات به صورت گزارش تدوین می گردد که مبنای اتخاذ تصمیم در مورد اقدامات بعدی خواهد بود. فاز یک پس از شناخت طرح و تعیین مشخصات کلی آن بر مبنای بررسی های شناسایی کلی و یا مطالعات توجیهی فنی و اقتصادی خاص مطالعات عرصه یک طرح انجام خواهد شد. خدمات مربوط به مطالعات مقدماتی شامل بررسی ها . مطالعات . تحقیقات و آزمایش های الزم به منظور طراحی و تهیه نقشه های کلی و تعیین محل های مناسب و برآورد کلی ابعاد و حجم کار و هزینه های هریک از راه حل های پیشنهادی و همچنین مقایسه و تعیین نکات مثبت و منفی هر راه حل و بازده اقتصادی و اثرات اجتماعی هر یک از آنها می باشد. تهیه کننده طرح مقدماتی مناسب ترین راه حل را با ذکر دالیل الزم توصیه می نماید. مطالعات . تحقیقات . نقشه برداری و بررسی ها و آزمایش های این مرحله باید تا حدی کامل باشد که برآورد هزینه ها اعم از هزینه دوره اجرای طرح و هزینه دوره بهربرداری تا حدی قابل قبول دقیق باشد. تا اتخاذ تصمیم منطقی میسر گردد. نتیجه این مطالعات و همچنین مبانی محاسبات و برآوردها و روش انجام مراحل بعد به صورت گزارش تدوین می گردد. نتیجه این مطالعات و همچنین مبانی محاسبات و برآورد و روش انجام مراحل بعد به صورت گزارش تدوین می گردد. پس از تصویب این گزارش توسط دستگاه اجرایی )مجری طرح( و انتخاب راه حل مناسب نقشه ها و مشخصات برآورد کلی ابعاد و حجم کار و هزینه های مربوط به راه حل انتخاب شده مبنای تهیه نقشه ها و اسناد و مشخصات اجرایی قرار خواهد گرفت.